Najważniejsze zmiany w przepisach budowlanych i nieruchomościowych w Polsce w 2025 roku

W 2025 roku w życie wchodzą liczne zmiany prawne istotne dla branży budowlanej i rynku nieruchomości. Dotyczą one zarówno planowania przestrzennego, bezpieczeństwa budynków, opodatkowania nieruchomości, jak i ochrony praw nabywców mieszkań. Poniżej przedstawiamy najważniejsze regulacje wprowadzone lub obowiązujące od 2025 r., które mogą wpłynąć na decyzje inwestorów, deweloperów oraz osób planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości. Omówimy m.in. reformę planowania przestrzennego (plany ogólne), nowe obowiązki dotyczące schronów oraz czujników dymu i czadu, zmiany w podatkach od nieruchomości (w tym opodatkowanie ogrodzeń i garaży), ułatwienia w przekształcaniu gruntów rolnych, zmiany w ustawie deweloperskiej oraz aktualne zasady podatku PCC na rynku wtórnym.

1. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – plany ogólne i wpływ na WZ

Jedną z kluczowych zmian jest reforma planowania przestrzennego, wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. Nowelizacja ta obliguje wszystkie gminy do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku . Plan ogólny to nowy akt planistyczny, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie on obejmował teren całej gminy i stanie się podstawą do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy . W praktyce oznacza to bardziej spójne i przewidywalne planowanie przestrzenne – gminy zyskają większą kontrolę nad ładem przestrzennym i kierunkiem rozwoju zabudowy.

Wpływ na decyzje o warunkach zabudowy (WZ): Dotychczas decyzje WZ (wydawane gdy brak miejscowego planu) były bezterminowe i często umożliwiały zabudowę na terenach bez planu miejscowego. Reforma znacząco to zmienia:

• Od wejścia nowych przepisów (planowanych na 1 stycznia 2026 r.) WZ będą mogły być wydawane tylko na obszarach wyznaczonych w planie ogólnym . Innymi słowy, lokalizacje nie ujęte w planie ogólnym nie uzyskają WZ, co ograniczy rozproszoną zabudowę na terenach bez planowania.

• Ważność decyzji WZ zostanie ograniczona czasowo – WZ, które nie staną się prawomocne do końca 2025 roku, po zmianie przepisów będą ważne maksymalnie 5 lat . To istotna zmiana, gdyż wcześniej warunki zabudowy wydawano bezterminowo. Deweloperzy i właściciele gruntów muszą mieć na uwadze, że od 2026 r. uzyskane decyzje WZ będą wygasać po upływie tego okresu, co wymusza szybsze rozpoczęcie inwestycji lub ponowne występowanie o decyzję zgodną z nowymi planami.

• Już teraz obowiązują również zmiany co do treści decyzji WZ – muszą one zawierać więcej parametrów niż dotychczas, takich jak maksymalna intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej czy minimalna liczba miejsc parkingowych . Ma to zwiększyć precyzję i przewidywalność warunków zabudowy oraz ograniczyć konflikty przestrzenne.

Znaczenie tych zmian: Wprowadzenie planów ogólnych oznacza rewolucję w dotychczasowym procesie inwestycyjnym. Tereny bez uchwalonych planów staną się mniej atrakcyjne dla inwestorów (ograniczone lub opóźnione możliwości uzyskania WZ), dlatego gminy intensywnie pracują nad planami ogólnymi. Dla inwestorów 2025 jest ostatnim momentem na uzyskanie WZ na starych zasadach – po reformie swoboda lokalizacji inwestycji znacząco się zmniejszy . Z perspektywy ładu przestrzennego to zmiana na lepsze, porządkująca chaos urbanistyczny; z perspektywy deweloperów – konieczność bacznego śledzenia nowych planów ogólnych i dostosowania do nich swoich projektów. Warto z wyprzedzeniem sprawdzić, czy plan ogólny gminy przewiduje zabudowę na interesujących nas gruntach.

2. Obowiązkowe schrony i miejsca ukrycia w nowych budynkach – wymóg ustawy o ochronie ludności

W związku ze zmieniającą się sytuacją geopolityczną ustawodawca wprowadził tzw. „ustawę schronową” – ustawę o ochronie ludności i obronie cywilnej z 5 grudnia 2024 r. Jej przepisy wchodzą stopniowo w życie i nakładają nowe obowiązki w zakresie budowy schronów. Najważniejszy z nich dla deweloperów to obowiązek zapewnienia schronienia w nowych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych.

Co się zmienia? Zgodnie z nowymi przepisami, od 1 stycznia 2026 r. każda nowo realizowana inwestycja wielorodzinna musi przewidywać możliwość zorganizowania miejsca doraźnego schronienia dla mieszkańców w sytuacji zagrożenia . Oznacza to, że już na etapie projektu architektonicznego deweloper musi uwzględnić specjalne pomieszczenia lub przestrzenie, które w razie kryzysu (wojny, ataku terrorystycznego, klęski żywiołowej itp.) posłużą jako schron lub ukrycie. Przepisy nie wymagają, by każdy budynek miał pełnowymiarowy schron przeciwatomowy – dopuszcza się tzw. miejsca doraźnego schronienia, które zapewnią podstawową ochronę. Często wskazuje się, że funkcję taką mogą pełnić piwnice, garaże podziemne lub specjalnie wzmocnione pomieszczenia w budynku  .

Kogo dotyczy obowiązek? Wszystkich nowych budynków wielorodzinnych rozpoczynanych od 2026 r. Organy administracji ds. ochrony ludności będą również wskazywać, które spośród istniejących lub planowanych obiektów (także innych niż mieszkaniowe) mają służyć jako schrony, ukrycia lub miejsca doraźnego schronienia . Dotyczyć to może np. budynków użyteczności publicznej, szkół, szpitali, a nawet dużych zakładów pracy. W praktyce, inwestorzy planujący nowe osiedla muszą przygotować się na dodatkowe wymogi techniczne – wzmocnienie konstrukcji, odpowiednią wentylację, zapasy wody itp. w przestrzeni przewidzianej na schron.

Koszty i skutki: Szacuje się, że budowa schronów lub ukryć może zwiększyć koszty inwestycji. Eksperci branżowi wskazują, że koszt takiego zabezpieczenia może podnieść cenę mieszkania o kilka procent . Rząd zapowiada dofinansowanie – państwo planuje przeznaczać ok. 0,3% PKB rocznie na rozwój infrastruktury ochronnej i szkolenie ludności . Niemniej w pierwszej kolejności ciężar organizacji schronienia spoczywa na inwestorach. Warto dodać, że właściciele czy zarządcy istniejących budynków również mogą zostać zobowiązani decyzją administracyjną do przystosowania obiektu na cele obrony cywilnej , choć ustawa przewiduje możliwość odwołania od takiej decyzji. Spółdzielnie mieszkaniowe już wyrażają obawy o koszty utrzymania takich schronów i ewentualne podwyżki czynszów.

Nowy obowiązek budowy schronów wzmocni bezpieczeństwo obywateli, ale wpływa na proces inwestycyjny – projekty budowlane muszą uwzględniać dodatkową przestrzeń i wymagania techniczne, co wydłuży procedury projektowe i zwiększy koszty. Deweloperzy powinni śledzić wytyczne MSWiA i rozporządzenia wykonawcze określające standardy takich schronień, aby zaprojektować budynki zgodnie z prawem i uniknąć opóźnień w odbiorach.

3. Kolejną zmianą z zakresu bezpieczeństwa budynków jest wprowadzenie obowiązkowych czujników dymu i tlenku węgla (czadu) w lokalach mieszkalnych.

Dotychczas montaż takich czujek był zalecany, lecz nie wymagany prawem. Nowe przepisy – w formie znowelizowanego rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej – stopniowo nakładają ten obowiązek na właścicieli i zarządców nieruchomości.

Zakres obowiązku: W każdym lokalu mieszkalnym musi być zainstalowana co najmniej jedna autonomiczna czujka dymu, a ponadto w pomieszczeniach, gdzie odbywa się proces spalania paliwa (np. kotły węglowe, gazowe podgrzewacze wody, kominki) – również czujnik tlenku węgla . Urządzenia te muszą spełniać odpowiednie polskie normy (PN-EN 14604 dla czujek dymu i PN-EN 50291-1 dla czujników czadu) . Obowiązek dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jak i lokali, w których świadczone są usługi hotelarskie (np. apartamenty na wynajem krótkoterminowy).

Terminy wdrożenia: Przepisy weszły w życie 23 grudnia 2024 r., ale przewidziano okresy przejściowe w zależności od rodzaju budynku:

• Nowe budynki mieszkalne oddawane do użytku od tej daty muszą być od razu wyposażone w czujki dymu i czadu . Oznacza to, że każdy nowy dom czy mieszkanie, które uzyska pozwolenie na użytkowanie po 23.12.2024, musi mieć zainstalowane wymagane detektory.

• Lokale na wynajem krótkoterminowy (usługi hotelarskie w mieszkaniach, domy wypoczynkowe itp.) – tu wyznaczono szybszy termin. Do 30 czerwca 2026 r. wszystkie tego typu pomieszczenia muszą zostać wyposażone w czujniki dymu i czadu . Dotyczy to m.in. mieszkań wynajmowanych turystom (np. przez Airbnb), pokoi gościnnych, pensjonatów itp.

• Pozostałe już użytkowane mieszkania i domy – obowiązek został odroczony do 1 stycznia 2030 r. . W praktyce właściciele istniejących nieruchomości mają kilka lat na doposażenie swoich lokali w czujki. W pierwszej kolejności zalecane jest to tam, gdzie występują największe zagrożenia (piece na paliwo stałe, gaz). Do 2030 r. jednak każde mieszkanie – nawet ogrzewane elektrycznie – powinno posiadać minimum jedną czujkę dymu.

Kary za brak czujników: Niespełnienie tego obowiązku może skutkować sankcjami. Za niewyposażenie nieruchomości w wymagane czujki przewidziano mandaty w wysokości od 500 do 5000 zł . Kontrole mogą być przeprowadzane przez straż pożarną lub nadzór budowlany. W skrajnych przypadkach (np. gdy brak czujek doprowadzi do zagrożenia życia) właściciel może ponieść surowsze konsekwencje na mocy przepisów przeciwpożarowych. Warto zaznaczyć, że ubezpieczyciele również mogą wymagać potwierdzenia posiadania czujników – brak może skutkować odmową wypłaty pełnego odszkodowania w razie pożaru lub zatrucia czadem.

Dlaczego to wprowadzono? Powodem jest poprawa bezpieczeństwa. Statystyki Państwowej Straży Pożarnej pokazują, że około 80% ofiar śmiertelnych pożarów ginie w budynkach mieszkalnych, często w nocy, a co roku kilkadziesiąt osób umiera również w wyniku zatrucia czadem  . W krajach, gdzie od lat wymagane są czujki (np. Francja, Niemcy, Czechy), odnotowano spadek ofiar pożarów o 15–30% . Nowe przepisy mają zatem na celu wczesne ostrzeganie mieszkańców o pożarze lub ulatniającym się czadzie, co daje czas na ewakuację i uratowanie życia.

4. Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości – definicje budynku i budowli, ogrodzenia i garaże

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują istotne zmiany w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych dotyczące podatku od nieruchomości. Wprowadzono nowe, autonomiczne definicje “budynku” i “budowli” na potrzeby podatkowe . Celem było usunięcie wątpliwości interpretacyjnych, które przez lata prowadziły do sporów, m.in. w kwestii opodatkowania obiektów takich jak ogrodzenia czy części budynków. Oto najważniejsze konsekwencje tych zmian:

• Ogrodzenia jako budowle podlegające podatkowi: Ustawodawca doprecyzował, że ogrodzenie jest budowlą w rozumieniu podatku od nieruchomości . W praktyce nie jest to zupełna nowość – już wcześniej przyjmowano, że ogrodzenia związane z działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu (stawka maks. 2% wartości początkowej rocznie) . Teraz jednak sprawa jest jednoznaczna: od 2025 r. ogrodzenia figurują wprost w załączniku do ustawy jako budowle objęte podatkiem . Kogo to dotyczy? Tylko tych właścicieli, których ogrodzenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej . Przykładowo, płot otaczający fabrykę, magazyn czy sklep będzie opodatkowany, podobnie ogrodzenie terenu deweloperskiego w trakcie budowy (jako część inwestycji biznesowej). Natomiast prywatne ogrodzenia przy domach jednorodzinnych nie są objęte podatkiem, o ile nie wiążą się z działalnością gospodarczą – Ministerstwo Finansów wyraźnie zaznaczyło, że nie ma nowego podatku od ogrodzeń dla zwykłych obywateli . Zatem właściciele domów nie muszą obawiać się dodatkowej daniny za swoje płoty, chyba że prowadzą za nimi biznes.

• Garaże przydomowe z niższym podatkiem: Kolejna korzystna zmiana dotyczy garaży. Od 2025 r. garaż (np. w bryle budynku mieszkalnego lub nawet wolnostojący na posesji) jest traktowany jako część budynku mieszkalnego . Skutek? Niższa stawka podatku od nieruchomości. Podatki lokalne przewidują bowiem dużo niższą stawkę dla powierzchni mieszkalnych (maks. ~1,00–1,50 zł za m²) niż dla budynków niemieszkalnych (kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt zł za m² w przypadku garaży traktowanych jako budynki gospodarcze). Do końca 2024 r. niektóre gminy interpretowały garaże jako budynki niemieszkalne, obciążając je wyższą stawką. Teraz garaż przypisany do domu będzie opodatkowany tak jak mieszkanie , co oznacza realne oszczędności dla właścicieli. Przykładowo, 20-metrowy garaż przy domu zamiast ~200 zł rocznie podatku może mieć podatek rzędu 20–25 zł. To ujednolicenie zasad jest korzystne zwłaszcza dla mieszkańców osiedli, gdzie garaże stanowią integralną część budynków.

• Nowe definicje budynku i budowli: Wprowadzenie precyzyjnych definicji ma również inne implikacje. Za budynek uznaje się obiekt trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach – teraz jednak definicja jest autonomiczna (nie odsyła do Prawa budowlanego) i doprecyzowana na potrzeby podatku  . Budowlą zaś jest obiekt niebędący budynkiem ani urządzeniem budowlanym, w tym te wymienione w załączniku (np. ogrodzenia, sieci infrastruktury, place). Dla podatników oznacza to mniejszą dowolność interpretacji – np. tymczasowe obiekty bez fundamentów mogą nie być uznane za budynek (nie podlegają opodatkowaniu powierzchnią), ale jeśli spełnią kryteria budowli i są związane z biznesem, mogą podlegać opodatkowaniu od wartości. Warto konsultować z doradcami podatkowymi klasyfikację nietypowych obiektów, aby prawidłowo składać deklaracje.

• Opodatkowanie infrastruktury towarzyszącej: Na marginesie dodajmy, że w ramach doprecyzowań opodatkowane jako budowle są też m.in. place, parkingi, podjazdy, ogrody zimowe, baseny itp. – oczywiście znów tylko jeśli związane są z działalnością gospodarczą. Dla dewelopera budującego osiedle ważne jest, że wszelkie części wspólne o charakterze infrastruktury (drogi osiedlowe, ogrodzenia osiedla, oświetlenie zewnętrzne) mogą zwiększać podatek od nieruchomości płacony przez firmę do momentu przekazania nieruchomości wspólnocie czy spółdzielni .

• Termin na złożenie deklaracji: Ustawodawca zdaje sobie sprawę z zakresu zmian, dlatego wydłużono termin na złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości za 2025 r. do 31 marca 2025 (zwykle jest to 31 stycznia) . Podatnicy – zarówno osoby prywatne, jak i firmy – mają dodatkowe 2 miesiące na prawidłowe zaklasyfikowanie swoich nieruchomości według nowych definicji i obliczenie należnego podatku.

Przykład dla deweloperów: Deweloper posiadający niezabudowaną działkę, którą ogrodził i prowadzi na niej prace budowlane, od 2025 r. musi uwzględnić ogrodzenie w podstawie opodatkowania (jako budowlę związaną z działalnością). Z kolei nowo wybudowane budynki z garażami będą miały niższe obciążenie podatkowe za część garażową. W skali dużej inwestycji mieszkaniowej zmiany te mogą nieznacznie poprawić rentowność (niższy podatek od garaży), ale też zwiększyć koszty utrzymania terenu budowy. Warto zatem w kalkulacjach uwzględniać nowe stawki i definicje, a także dopilnować terminowego złożenia deklaracji podatkowej na zmienionym formularzu.

5. Ułatwienia w przekształcaniu gruntów rolnych w granicach miast

Niedostatek terenów budowlanych w dużych miastach od lat stanowi barierę dla nowych projektów mieszkaniowych. W 2025 roku rząd planuje wdrożyć zmiany, które ułatwią wykorzystanie pod budownictwo mieszkaniowe gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Chodzi o likwidację lub złagodzenie dotychczasowych ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Najważniejsze planowane działania to:

• Zniesienie ograniczeń obrotu gruntami rolnymi w miastach: Grunty rolne położone w obrębie miasta mają zostać wyłączone spod restrykcyjnych przepisów ustawy rolnej, które obecnie utrudniają ich sprzedaż i zmianę przeznaczenia . Dziś osoba niebędąca rolnikiem co do zasady nie może swobodnie nabyć ziemi rolnej powyżej 1 ha, a przekształcenie jej na cele budowlane bywa czasochłonne. Po zmianach katalog wyjątków od tych ograniczeń zostanie rozszerzony – działki rolne miejskie łatwiej będzie sprzedać inwestorom i przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową . To otwiera potencjał nowych lokalizacji pod osiedla na peryferiach miast, obecnie użytkowanych rolniczo.

• Szybsze procedury planistyczne: Rząd zapowiada także uproszczenie i przyspieszenie procedur uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego . Długotrwałe procesy planistyczne często blokowały inwestycje – teraz gminy mają otrzymać narzędzia do sprawniejszego uchwalania planów (np. usprawnienia w procedurze konsultacji, ograniczenie biurokracji). Jeśli te zmiany wejdą w życie, czas potrzebny na przekształcenie przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany powinien się skrócić. Dla deweloperów oznacza to szybciej dostępne nowe tereny inwestycyjne.

• Przywrócenie użytkowania wieczystego w celach mieszkaniowych: Co ciekawe, wśród propozycji jest przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe . Przypomnijmy – od 2019 r. nie ustanawia się już nowych użytkowań wieczystych na mieszkaniówkę (istniejące przekształcono we własność). Rząd rozważa jednak powrót do tego rozwiązania, aby gminy mogły przekazywać grunty inwestorom w użytkowanie wieczyste, co zwiększy stabilność inwestycji i umożliwi np. budowę mieszkań na gruntach publicznych bez sprzedaży działki. To krok wstecz do modelu sprzed reformy, ale może pomóc w aktywizacji gruntów Skarbu Państwa i samorządów pod budownictwo (np. programy mieszkaniowe na gruntach miejskich).

• Zmiany w tzw. ustawie lex deweloper? Choć nie wymieniono tego explicite w cytowanym fragmencie, warto wspomnieć o wygaszeniu z końcem 2023 r. tzw. specustawy mieszkaniowej (potocznie lex deweloper). W zamian rząd zapowiadał nowe instrumenty lokalizowania inwestycji mieszkaniowych. Być może zmiany w procedurach uchwał lokalizacyjnych, o których mowa , są nawiązaniem do zapewnienia alternatywy dla tamtej specustawy. Szczegóły będą znane, gdy projekty ustaw ujrzą światło dzienne.

Co to oznacza dla inwestorów? Jeśli planowane ułatwienia wejdą w życie w 2025 r., deweloperzy mogą uzyskać dostęp do nowych atrakcyjnych gruntów w miastach – dotąd “zamrożonych” jako rolne. Łatwiejszy obrót takimi działkami zwiększy podaż terenów pod budownictwo. Może to przynieść większą podaż mieszkań w perspektywie kilku lat i nieco zahamować wzrost cen gruntów. Warto śledzić uchwalanie tej nowelizacji i wykorzystać okazje – np. zakupić teraz grunty rolne w mieście, które po zmianie prawa szybciej zmienią status na budowlane. Oczywiście nadal potrzebne będzie uchwalenie miejscowego planu lub uzyskanie decyzji WZ, ale – jak opisano wyżej – te procesy też mają zostać usprawnione.

6. Nowelizacja ustawy deweloperskiej – rachunki powiernicze i większa przejrzystość inwestycji

W 2025 roku finalizuje się również proces wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Okresy przejściowe dobiegły końca w 2024 r., a od 1 lipca 2024 wszyscy deweloperzy muszą już działać zgodnie z nowymi regulacjami  . Ponadto wprowadzono drobne nowelizacje doprecyzowujące te przepisy. Głównym celem ustawy jest lepsza ochrona nabywców mieszkań na rynku pierwotnym i zwiększenie transparentności prowadzonych inwestycji. Oto kluczowe zmiany:

• Obowiązkowe rachunki powiernicze dla wszystkich inwestycji: Każdy deweloper realizujący przedsięwzięcie deweloperskie musi prowadzić mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji. Środki wpłacane przez klientów (nabywców mieszkań) trafiają na ten rachunek i są blokowane do czasu zrealizowania określonego etapu budowy . Bank wypłaca deweloperowi pieniądze transzami, w miarę postępu prac (rachunek otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę (rachunek zamknięty). Taki mechanizm znacząco zwiększa bezpieczeństwo klientów – minimalizuje ryzyko utraty środków w razie upadłości czy porzucenia projektu przez dewelopera . Co ważne, brak rachunku powierniczego jest niedopuszczalny – za jego nieprowadzenie grożą surowe sankcje, a sprzedaż lokali bez ochrony wpłat jest nieważna z mocy prawa. Deweloper musi otworzyć oddzielny rachunek powierniczy dla każdego przedsięwzięcia i utrzymywać go aż do zakończenia projektu . Wraz z tym wprowadzono Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – deweloper od każdej wpłaty klienta odprowadza składkę (maks. 1% dla rachunku otwartego, 0,1% dla zamkniętego) . Fundusz ten dodatkowo zabezpiecza klientów – w razie upadłości dewelopera i braku pieniędzy na rachunku powierniczym, DFG wypłaci nabywcom należne kwoty. To kompleksowy system ochrony, niespotykany wcześniej na naszym rynku.

• Większa przejrzystość finansowa i informacyjna inwestycji: Nowe przepisy narzucają deweloperom szereg obowiązków informacyjnych. Klient zawierający umowę deweloperską musi otrzymać prospekt informacyjny zawierający szczegółowe dane o inwestycji i deweloperze (m.in. pozwolenia, harmonogram, sytuacja prawna gruntu). Ponadto deweloper jest zobligowany do przekazywania regularnych raportów z postępu prac i sytuacji finansowej projektu – np. informacji o zgodności realizacji z harmonogramem, ewentualnych opóźnieniach, zmianach w finansowaniu . W praktyce oznacza to większą transparentność: nabywcy mogą śledzić, czy pieniądze na rachunku powierniczym są wykorzystywane zgodnie z planem, a inwestycja przebiega prawidłowo. Ustawa wprowadziła też obowiązek bardziej szczegółowego opisu standardu wykończenia, dokumentacji technicznej lokalu, a przed odbiorem mieszkania – sporządzenia protokołu i usunięcia usterek pod rygorem wstrzymania części płatności. Wszystko to przekłada się na lepszą pozycję kupujących.

• Szerszy zakres ochrony – umowy rezerwacyjne i inne: Ustawa deweloperska objęła swoimi regulacjami nie tylko klasyczne umowy deweloperskie, ale także umowy rezerwacyjne. Teraz podpisując umowę rezerwacyjną (za opłatą rezerwacyjną), klient również zyskał ochronę – deweloper nie może bezpodstawnie zerwać takiej umowy, a opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w określonych sytuacjach. Ponadto przepisy dotyczą również budowy domów jednorodzinnych w systemie deweloperskim. Deweloper ponosi też odpowiedzialność za prospekt i informacje – w razie podania nieprawdziwych danych, klient ma prawo odstąpić od umowy.

• Wydłużona rękojmia i nowe obowiązki po odbiorze: Choć główne zmiany weszły wcześniej, warto przypomnieć, że nowa ustawa wydłużyła okres rękojmi za wady fizyczne budynku do 5 lat (jak dla budynku, a dla elementów wykończenia standardowe 5 lat z kodeksu cywilnego). Deweloper musi również przekazać nabywcy dziennik budowy, protokoły badań i sprawdzeń, instrukcje obsługi budynku itp. przy przeniesieniu własności. Obowiązkowy jest także przegląd techniczny budynku w 3. i 5. roku od oddania – ma to wyłonić ewentualne wady istotne konstrukcji jeszcze objęte odpowiedzialnością dewelopera.

Znaczenie dla rynku: Nowa ustawa deweloperska zwiększa zaufanie do rynku pierwotnego. Dla nabywców to dużo lepsza ochrona – mniejsze ryzyko utraty środków i pewność informacji. Dla deweloperów jednak oznacza wyższe koszty (utrzymanie rachunków powierniczych, składki na DFG, bardziej szczegółowa dokumentacja) oraz większe wymagania formalne. Deweloperzy muszą dostosować swoje procedury sprzedaży, umowy i obsługę klientów do nowych przepisów, co początkowo mogło rodzić trudności, ale obecnie stało się już standardem rynkowym. W efekcie rynek pierwotny w 2025 r. jest bardziej bezpieczny i uporządkowany niż kiedykolwiek wcześniej – inwestycje są transparentne, a klienci mogą czuć się zabezpieczeni prawnie niemal jak przy trzymaniu pieniędzy na koncie aż do odbioru kluczy.

7. Zmiany w podatku PCC na rynku wtórnym

Rok 2025 przynosi również istotne zmiany w obszarze podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy transakcjach na rynku nieruchomości, zwłaszcza na rynku wtórnym. PCC to podatek (standardowo 2% od wartości) płacony m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości zawieranej między osobami fizycznymi lub firmami, gdy transakcja nie jest obciążona VAT (czyli najczęściej zakup na rynku wtórnym). Oto najważniejsze zmiany i zasady obowiązujące w 2024/2025:

• Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania na rynku wtórnym: Od 31 sierpnia 2023 r. wprowadzono ulgę, na mocy której osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym jest zwolniona z PCC (2%) . Warunkiem jest, że kupujący wcześniej nie miał (współ)własności żadnego mieszkania ani domu. Nawet posiadanie udziałów mniejszościowych w innych nieruchomościach nie wyklucza zwolnienia . To ogromna ulga dla młodych kupujących – przy mieszkaniu za 500 tys. zł oszczędzają 10 tys. zł, co wcześniej musieliby zapłacić fiskusowi. Ulga ta będzie obowiązywać również w 2025 r. i ma na celu ułatwienie wejścia na rynek mieszkaniowy osobom bez własnego “M”. Warto podkreślić, że na rynku pierwotnym zakup od dewelopera w dalszym ciągu jest zwolniony z PCC (bo jest VAT), więc teraz zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym pierwszy lokal mieszkalny można nabyć bez PCC.

• Wyższy PCC przy zakupie wielu mieszkań – 6% dla hurtowych transakcji: Wprowadzono również przepis mający na celu ograniczenie hurtowych zakupów mieszkań przez inwestorów. Od 2024 r. jeśli ktoś kupuje sześć lub więcej lokali mieszkalnych w ramach jednej transakcji (na jednej księdze wieczystej), to zapłaci od tej transakcji aż 6% PCC  zamiast standardowych 2%. Dotyczy to głównie sytuacji, gdy np. fundusz inwestycyjny kupuje pakiet mieszkań w jednym budynku. Co ważne, przepis ten obejmuje także zakupy opodatkowane VAT – czyli jeśli nawet deweloper sprzedaje 6 mieszkań jednemu nabywcy, to oprócz VAT naliczony zostanie PCC 6% . To znacząca zmiana, która ma zniechęcić do spekulacyjnego wykupywania dużej liczby lokali jednocześnie. Dla zwykłego klienta indywidualnego ten przepis nie będzie miał znaczenia (rzadko kto kupuje hurtowo więcej niż 5 mieszkań naraz), ale dla inwestorów instytucjonalnych – owszem, jest to poważny dodatkowy koszt przy próbie wejścia na rynek najmu.

• Planowane podwyższenie PCC przy drogich transakcjach: Rząd rozważa dalsze zmiany w PCC na rynku wtórnym, m.in. podwyższenie stawki PCC dla transakcji powyżej określonych progów wartości . Pojawiły się zapowiedzi, że najdroższe zakupy nieruchomości (np. powyżej pewnej kwoty milionów złotych) mogą być objęte wyższą stawką PCC niż 2%. Miałoby to charakter progu progresywnego – droższe transakcje byłyby bardziej obciążone podatkiem. Na razie nie ma jednak uchwalonych konkretnych przepisów w tym zakresie (to raczej sygnały na przyszłość). Jeśli wejdą w życie, nabywcy luksusowych nieruchomości czy dużych działek inwestycyjnych musieliby płacić wyższy podatek, co warto uwzględniać przy negocjacjach cenowych .

• Rynek pierwotny bez zmian – nadal brak PCC: Warto przypomnieć, że zakup od dewelopera (rynek pierwotny) jest obciążony VAT, ale nie płaci się PCC. Zmiany w PCC dotyczą głównie rynku wtórnego, aby wyrównać szanse i zachęcić do nowych inwestycji. Dla sprzedających mieszkania używane może to oznaczać, że kupujący (zwłaszcza ci, którzy nie korzystają ze zwolnienia) będą bardziej wrażliwi na cenę – bo wyższy PCC zwiększy całkowity koszt zakupu. W efekcie na rynku wtórnym ceny ofertowe mogą podlegać większym negocjacjom, gdyż kupujący będą argumentować koniecznością zapłaty podatku.

Konsekwencje praktyczne: Osoby planujące zakup mieszkania w 2025 r. powinny sprawdzić, czy kwalifikują się do zwolnienia z PCC (pierwsze mieszkanie). To duża oszczędność, którą można np. przeznaczyć na wykończenie. Inwestorzy nabywający hurtowo lokale muszą uwzględnić dodatkowy 6% koszt – co może skłonić niektórych do rozbijania zakupów na mniejsze transakcje lub do negocjowania cen z deweloperami, by zrekompensować ten podatek. Ogólnie rzecz biorąc, polityka państwa w zakresie PCC zmierza do wsparcia kupujących pierwsze mieszkanie oraz ograniczenia spekulacji wieloma mieszkaniami. Na rynku wtórnym może to przynieść większą aktywność pierwszych nabywców (zwolnionych z podatku), a nieco mniejszą inwestorów skupujących mieszkania na wynajem.

Skorzystaj z wiedzy ekspertów!

Powyższe zmiany to tylko skrót najważniejszych regulacji, które w 2025 roku kształtują otoczenie prawne rynku nieruchomości i budownictwa. Widzimy, że ustawodawca kładzie duży nacisk na bezpieczeństwo (schrony, czujniki), ład przestrzenny (plany ogólne) oraz ochronę nabywców i interesów społecznych (rachunki powiernicze, nowe podatki). Dla inwestorów i deweloperów oznacza to konieczność bacznego śledzenia przepisów i dostosowywania strategii działania do nowych wymogów.

Jeśli masz pytania, jak te regulacje wpływają na Twoją inwestycję lub planujesz projekt deweloperski i potrzebujesz porady – skontaktuj się z nami. Jako firma deweloperska z bogatym doświadczeniem na rynku mieszkaniowym, na bieżąco analizujemy zmiany prawne i pomagamy naszym klientom oraz partnerom się do nich dostosować. Zapraszamy do kontaktu – wspólnie zadbajmy o to, by inwestycje przebiegały sprawnie, bezpiecznie i zgodnie z najnowszymi przepisami. Dzięki profesjonalnemu wsparciu mogą Państwo zyskać przewagę konkurencyjną i pewność, że żadne zmiany prawa nie zaskoczą! Zapraszamy – jesteśmy do dyspozycji jako zaufany doradca w zakresie inwestycji mieszkaniowych i deweloperskich.